Het berekenen van een rendement

Het berekenen van een rendement na belastingen kan complex zijn. In de bovenstaande tabel is de kasstroom op eigen vermogen te interpreteren goedkoop kantoor huren haarlem als het resultaat (winst of verlies) vóór belasting. Om de kasstroom na belasting uit te rekenen kunnen we op dit resultaat, indien dat positief is, de afschrijving op het vastgoed en kosten van vreemde financiering in mindering brengen. We krijgen dan de bruto winst die als basis voor bijvoorbeeld de berekening van de vennootschapsbelasting kan worden gebruikt. De berekende belasting brengen we in mindering op het bruto resultaat en krijgen zo het netto resultaat: de netto kasstroom op 72 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN eigen vermogen na belastingen. Berekening van belasting wordt complexer als we rekening houden met bijvoorbeeld compensabele verliezen: een negatief resultaat in een jaar kan gedurende een bepaalde periode in mindering goedkoop kantoor huren tilburg worden gebracht op een positief resultaat voor de berekening van de belasting. Bij het in acht nemen van compensabele verliezen mag men alleen de compensabele verliezen die direct samenhangen met het project beschouwen. Doen we dat niet dan is de uitkomst vervuild met niet met het project samenhangende zaken. ORR en MIRR De IRR kent een aantal beperkingen. Zo is het mogelijk dat er geen oplossing is voor de IRR of dat er meerdere oplossingen zijn. Meestal hebben we dan te maken met een kasstroomschema, bijvoorbeeld goedkoop kantoor huren breda van grondexploitaties, waarvoor de berekening van een IRR minder zinvol is. Regelmatig wordt, ten onrechte, als nadeel van de IRR genoemd dat deze er vanuit gaat dat kasstromen worden herbelegd tegen een herbeleggingsrente. Dit is een fundamentele en hardnekkige misvatting: de IRR gaat er vanuit dat de kasstromen worden uitgekeerd, dat deze “het project verlaten” . Wat de aandeelhouders vervolgens met die uitkeringen doen is irrelevant voor het rendement van het object. Als de kasstromen niet worden uitgekeerd, dan vindt herbelegging plaats door het beschouwingsvehikel, het bedrijf. tegen een bepaalde rente tot het geld alsnog wordt uitgekeerd. Als we de IRR van een object berekenen, dan berekenen we de IRR van dat object en niet van het beschouwingsvehikel. Stel: we storten 1 .000 op een spaarrekening met een rente van 5 % . Vijf jaar goedkoop kantoor huren groningen lang nemen we de rente van 50 op. In het vijfde jaar nemen we naast de rente 1 .000 op. De IRR van deze belegging is 5%. Het maakt voor de berekening van de IRR niet uit wat we jaarlijks met de opgenomen 50 doen. Om het probleem van geen of meerdere oplossingen te omzeilen zijn twee varianten op de IRR ontwikkeld: de ORR (Overall Rate of Return) en de MIRR (Modified Rate of Return). Beide varianten zijn altijd te berekenen en beide varianten gaan er van uit dat uitgaven en investeringen tegen een andere rente (de debetrente r0) worden verdisconteerd als de inkomsten (de creditrente re). Voordeel van beide methoden is dat er altijd een uitkomst is en dat die uitkomst kan worden gebruikt om twee beleggingen met elkaar te vergelijken. Nadeel is dat de ORR en MIRR feitelijk niets zeggen over het echte, het interne, rendement van een belegging. Het zijn beide enigszins boekhoudkundige benaderingen. De ORR en MIRR moeten dus alleen gebruikt worden voor het vergelijken van beleggingen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *